Как избавить Санкт-Петербург от звания «коммунальной столицы России»?

В скором времени для сдачи комнаты в коммуналке арендодателей могут обязать получать разрешение от всех собственников в квартире. Депутаты петербургского ЗакСа на заседании 2 декабря поддержали соответствующие поправки в Жилищный кодекс Российской Федерации, разработанные депутатом Алексеем Макаровым.

Взвесив все «за» и «против»

— Алексей Алексеевич, что стало причиной разработки законопроекта?

— К сожалению, наш город сохраняет за собой статус «коммунальной столицы России». По данным Жилищного комитета, в настоящее время в Санкт-Петербурге более 80 тыс. коммунальных квартир, в которых проживает порядка 270 тыс. семей. Ежегодно расселяется около пяти тысяч квартир. Скорее всего, такая тенденция будет сохраняться. Поскольку, несмотря на кризис, реализация городских жилищных программ является приоритетом для Санкт-Петербурга. К слову сказать, всего за время действия городской программы расселения коммунальных квартир, с 2008 года, было расселено более 30 тысяч коммуналок.

При этом, по оценкам специалистов рынка недвижимости, сейчас в 80 % коммунальных квартир хотя бы одна комната сдается в аренду и в каждом третьем случае возникают конфликты с арендаторами. Немало обращений поступает и в мой адрес. Люди жалуются на то, что их мнения при вселении жильцов никто не спрашивает, эти жильцы постоянно меняются, не уважают интересы других, пренебрежительно относятся к общему имуществу и порой даже провоцируют серьезные конфликты. Письма и предложения моих избирателей и легли в основу законопроекта.

Предлагаемые изменения вызвали широкий общественный резонанс. Мнения разделились: высказываются доводы как в поддержку инициативы, так и решительно против нее. Чтобы представить ситуацию наиболее ясно, необходимо остановиться на некоторых юридических моментах – особенностях правового статуса жилых помещений.

С точки зрения обыкновенного жителя коммунальной квартиры, ему принадлежит на праве собственности комната определенного метража. Однако случаи, когда объектом права является комната, в нашем городе единичны. В ходе массовой приватизации коммунальных квартир граждане приобретали в собственность не конкретную комнату, а долю в праве собственности на всю квартиру, соответствующую метражу конкретной комнаты. Это важный юридический момент: в большинстве случаев коммунальная квартира находится в общей долевой собственности, а значит, распоряжение такой квартирой, например, сдача отдельных помещений в этой квартире в аренду, должно осуществляться с согласия всех собственников.

— Разве сейчас не существует такого требования?

— Действительно, статьи 246 и 247 Гражданского кодекса устанавливают, что распоряжение, владение и пользование имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех участников собственности, а если согласия не достичь — в порядке, определяемом судом. Другое дело, что факт проживания граждан в «своих» комнатах как раз свидетельствует о том, что собственники договорились о том, кто в какой комнате будет проживать, хотя бы такое согласие и не было оформлено на бумаге. Так вот, после такого определения, и если хотите, «закрепления» комнат за собственниками обязанности согласовывать жильцов закон не содержит.

Коммуналки останутся в прошлом?

— Но ведь в Жилищном кодексе есть понятие «временные жильцы»?

— Да, и вы совершенно верно отметили, что в Жилищном кодексе есть нормы, которые обязывают предварительно согласовывать временных жильцов. Но это касается только договоров социального найма, то есть неприватизированных квартир. Складывается ситуация, когда в государственной квартире временные жильцы согласовываются с другими жильцами (даже не являющимися собственниками этой квартиры), а в приватизированной квартире такой обязанности у арендодателей нет. Именно путем внесения тех изменений, которые я предлагаю, можно учесть интересы всех собственников.

— Как быть с членами семьи? Их тоже придется согласовывать с соседями?

— Несовершеннолетних детей не придется. Для вселения остальных потребуется согласие всех собственников коммунальной квартиры. Такие вопросы прозвучали и от моих коллег, но, я думаю, что это решаемая проблема. Кроме того, почему-то при обсуждении этого вопроса многие люди исходят из того, что должно быть безусловное право вселить своих родственников. Не могу не согласиться, но с оговоркой – в собственную отдельную квартиру. Если предполагается, что эти люди будут пользоваться местами общего пользования в коммунальной квартире: ванной, туалетом, кухней (и очевидно, что без этого проживать в квартире не получится), то мнения других собственников тоже необходимо учесть. Еще раз хочу обратить внимание, что места общего пользования находятся в общей собственности всех собственников, поэтому для их использования третьими лицами необходимо общее согласие собственников.

— В рамках обсуждения разработанного вами проекта прозвучали мнения о том, что поправки повлияют на рынок недвижимости в городе. Каковы ваши оценки?

— При подготовке проекта, параллельно желанию защитить собственников коммунальных квартир от произвола недобросовестных соседей, я столкнулся с важным пластом этой проблемы. Сдача комнат в коммунальных квартирах очень экономически выгодна, и это косвенно препятствует их расселению. Как известно, в Санкт-Петербурге аренда комнат в коммунальных квартирах — это серьезная часть рынка. По данным участников рынка недвижимости, на долю сделок с комнатами приходится 25-30% от их общего числа. При этом, согласно аналитическим данным, максимальное число предложений по аренде комнат в нашем городе находится в ценовом диапазоне от 10 тысяч до 12 тысяч рублей в месяц. С учетом средней стоимости комнаты в Санкт-Петербурге, которая, по данным аналитиков рынка недвижимости, на конец ноября составляла 1,5 млн. рублей, приобретение комнат с целью их последующей сдачи в аренду инвестиционно более привлекательно, чем приобретение в тех же целях однокомнатных квартир (из-за более высокой доходности при меньших первоначальных вложениях).

Надо ли говорить, что при таких экономических показателях собственники комнат, сдающие их в аренду, не заинтересованы в расселении коммунальных квартир и зачастую там вообще не появляются, сдавая комнату через агента. Более того, не секрет, что комнаты в коммуналках часто изначально покупают не для проживания, а для последующей сдачи в аренду. В случае принятия изменений использование комнат для извлечения дохода от сдачи в аренду несомненно будет затруднено, и это я считаю положительным моментом.

Как мне представляется, проблема расселения коммунальных квартир должна решаться не только за счет предоставления бюджетных средств в рамках городских программ, но и путем корректировки законодательства в целях создания объективных предпосылок для снижения их количества. Такие комплексные усилия помогут наконец-то избавить Санкт-Петербург от звания «коммунальной столицы России».

— Когда предполагается принять проект в целом и направить его в Государственную думу?

— Рассмотрение проекта для голосования в целом должно состояться на заседании Законодательного собрания 23 декабря 2015 года.